Preguntas de práctica C-10 gratis: Ley de Gravámenes (Lien Law)
60 preguntas gratis con respuestas, explicaciones y la fuente de cada una. Contesta una para ver por qué. Sin registro.
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1 / 60
Cuál es el efecto principal de registrar el aviso de litigio pendiente (lis pendens) junto con la demanda de ejecución?
La Sección 8461 dispone que solo a partir del momento en que se registra el aviso de litigio pendiente se considera que un comprador o acreedor con gravamen tiene aviso implícito de la acción de ejecución pendiente.
Fuente: CA Civil Code §8461
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El monto de un gravamen de profesional de diseño (design professional's lien) de California se limita a:
El Civil Code §8302 fija el gravamen en el honorario contractual del profesional de diseño o el valor razonable de los servicios, el que sea menor, reducido por el monto de cualquier depósito o pago previo conforme al contrato.
Fuente: Civil Code §8302
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Si existe una disputa genuina de buena fe sobre un pago por avance (progress payment) de obra privada, cuánto puede retener el dueño al contratista directo sin activar la penalización por pronto pago?
Civil Code 8800(b): si hay una disputa de buena fe sobre un pago parcial, el dueño puede retener un monto no mayor al 150 por ciento del monto en disputa. El resto debe pagarse a tiempo.
Fuente: Civil Code §8800
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Un reclamante que INTENCIONALMENTE (willfully) incluye en la reclamación del gravamen mano de obra o materiales que nunca fueron realmente suministrados a la propiedad:
Civil Code 8422(c): quien incluya intencionalmente en un reclamo de gravamen mano de obra, servicios, equipo o materiales no aportados a la propiedad pierde su gravamen. Los errores de buena fe se tratan distinto según 8422(a).
Fuente: CA Civil Code §8422
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Según el Código Civil 8180, cuando no se ha registrado un aviso de suspensión y el dueño no ha ocupado el proyecto, la terminación de una obra ocurre con la suspensión de labores (cessation of labor) por un periodo continuo de:
El Código Civil 8180 indica que la terminación de una obra ocurre, entre otros eventos, con la suspensión de labores por un periodo continuo de 60 días, o con el registro de un aviso de suspensión después de una suspensión de labores por un periodo continuo de 30 días.
Fuente: CIV 8180
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Si no se presenta una demanda de ejecución dentro de ese plazo, el gravamen:
Sin una acción de ejecución oportuna, el gravamen vence y se vuelve inejecutable.
Fuente: CA Civil Code §8460
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El plazo de 20 días para entregar un aviso preliminar (preliminary notice) se cuenta a partir de la fecha en que el reclamante:
El Civil Code 8204(a) cuenta el plazo de 20 días desde que el reclamante suministra trabajo por primera vez a la obra de mejora, no desde la firma del contrato ni desde su finalización.
Fuente: Civil Code 8204(a)
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Un proveedor ya recibió y compensó un pago parcial (progress payment), y el contratista general le pide una liberación que cubra esa cantidad. El formulario legal correcto es la:
Cuando un pago parcial ya se ha recibido y compensado (y no es el pago final), el formulario correspondiente es la renuncia y liberación incondicional sobre el pago parcial del §8134.
Fuente: Civil Code §8134
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Para liberar la propiedad de un mechanics lien registrado, el propietario puede registrar una fianza de liberación de gravamen (lien release bond) de ___ del reclamo:
Civil Code 8424: la propiedad puede liberarse de un reclamo de gravamen registrando una fianza de liberación por un monto igual al 125 por ciento del reclamo, o al 125 por ciento del monto asignado a la propiedad que se libera.
Fuente: Civil Code §8424
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Además del estimado de precio y la descripción del trabajo, un aviso preliminar (preliminary notice) debe identificar la obra mediante:
El Civil Code 8102(a)(4), incorporado al aviso preliminar por el 8202(a), exige una descripción del sitio suficiente para su identificación, incluyendo la dirección postal del sitio, si la hay.
Fuente: Civil Code 8102(a)(4)
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Para efectos de prioridad, se dice que el gravamen de constructor 'se retrotrae' (relate back) a cuál fecha?
Civil Code 8450(a): el gravamen de mecánico tiene prioridad sobre cualquier gravamen, hipoteca, escritura de fideicomiso u otro cargo que se constituya después del inicio de la obra, así que la prioridad se mide desde el inicio y no desde que se registra el gravamen.
Fuente: CA Civil Code §8450
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Una escritura de fideicomiso (deed of trust) de construcción registrada generalmente es SUBORDINADA (de menor rango que) a los gravámenes de constructor (mechanics liens) si dicha escritura de fideicomiso quedó vinculada después de cuál evento?
Conforme a §8450(a), un gravamen de constructor tiene prioridad sobre cualquier gravamen que quede vinculado después del inicio de la obra de mejora (o que no estuviera registrado al inicio y del cual el reclamante no tuviera aviso).
Fuente: CA Civil Code §8450
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Un 'aviso de cese' (Notice of Cessation) puede registrarse después de que el trabajo se haya detenido de forma continua durante:
Un aviso de cese puede registrarse después de que la mano de obra haya cesado de forma continua durante al menos 30 días.
Fuente: Civil Code §8188
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La fianza de garantía (surety bond) que acompaña a un aviso de suspensión de pago con fianza está condicionada de modo que, si el reclamante no gana, pagará las costas y los daños adjudicados a:
La Sección 8532 exige que la fianza del 125% esté condicionada a que, si el demandado obtiene una sentencia favorable, el reclamante pagará las costas y, hasta el monto de la fianza, los daños al propietario, al contratista directo o al prestamista de construcción.
Fuente: Civil Code §8532
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Un subcontratista eléctrico entrega su aviso preliminar y además presenta una copia ante el registro del condado (county recorder). Según el Código Civil 8214, la ventaja de presentarlo es que el registro del condado:
El Código Civil 8214 indica que al aceptar para registro un aviso de terminación o un aviso de suspensión, el registro del condado enviará por correo a quienes presentaron un aviso preliminar una notificación de que ese aviso se registró sobre la propiedad.
Fuente: CIV 8214
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La penalización por retener indebidamente un pago de construcción conforme a las leyes de pago puntual para contratistas de California (B&P §7108.5 y Public Contract Code §7107) es:
BPC 7108.5(b): la infracción sujeta al titular a una penalidad, pagadera al subcontratista, del 2 por ciento del monto adeudado por cada mes que no se pague.
Fuente: B&P §7108.5 / Public Contract Code §7107
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Si un reclamante registra un gravamen de constructor pero nunca presenta una demanda para ejecutarlo dentro del plazo requerido, el propietario puede:
La Sección 8480 permite al propietario solicitar al tribunal una orden que libere la propiedad del gravamen si el reclamante no ha iniciado una acción de ejecución dentro del plazo previsto en la §8460.
Fuente: CA Civil Code §8480
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Un prestamista de construcción (construction lender) que recibe un aviso de suspensión de pago SIN FIANZA de un reclamante:
Civil Code 8536(b)(1): el prestamista de la construcción puede, a su elección, decidir no retener fondos cuando el aviso de retención de pago no tiene fianza.
Fuente: Civil Code §8536
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En una acción para recuperar un pago retenido indebidamente, la parte vencedora puede recuperar:
En una acción por pago retenido indebidamente, la parte vencedora puede recuperar los honorarios de abogado y las costas.
Fuente: B&P §7108.5 / Public Contract Code §7107
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Para preservar un reclamo contra la fianza de pago (payment bond), un reclamante que estaba obligado a darlo aún debe entregar:
Civil Code 9560(a): para hacer valer un reclamo contra una fianza de pago, el reclamante debe dar el aviso preliminar previsto en el Capítulo 3 (a partir de la Sección 9300), salvo que esté exento, como un trabajador.
Fuente: Civil Code §9560
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Una renuncia y liberación 'incondicional' (unconditional) surte efecto:
Civil Code 8134, aviso obligatorio del formulario incondicional: este documento es exigible en su contra si lo firma, aunque no le hayan pagado. Si no le han pagado, use un formulario de renuncia condicional.
Fuente: Civil Code §8134 / §8138
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Una fianza de pago (payment bond) de obras públicas debe ser por un monto de al menos:
Civil Code 9554(a): la fianza de pago debe ser por un monto no menor al 100 por ciento del total pagadero según el contrato de obra pública.
Fuente: Civil Code §9554
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El gravamen del profesional de diseño de California (design professional's lien, Civil Code 8300 y siguientes) está disponible para cuál de los siguientes, siempre que exista un contrato escrito con el dueño del terreno?
El Civil Code §8300 limita el gravamen del profesional de diseño a un 'profesional de diseño' según se define en el §8014 — un arquitecto licenciado, arquitecto paisajista, ingeniero profesional registrado o agrimensor licenciado — que contrató por escrito con el dueño del terreno.
Fuente: Civil Code §8300 (defining 'design professional' via §8014)
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Un aviso de suspensión de pago AFIANZADO (bonded) (para obligar a un prestamista de construcción a retener) requiere una fianza (surety bond) igual a:
Civil Code 8532: el reclamante puede dar al prestamista de la construcción un aviso de retención de pago acompañado de una fianza igual al 125 por ciento del monto del reclamo.
Fuente: Civil Code §8532
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Un contratista general que tiene un contrato directo con el dueño está obligado a dar un aviso preliminar (preliminary notice) a quién?
El Civil Code 8200(e)(2) dispone que un reclamante con una relación contractual directa con el dueño solo necesita dar aviso preliminar al prestamista de construcción, si lo hay.
Fuente: Civil Code 8200(e)(2)
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Después de presentar la demanda para ejecutar (foreclose) un gravamen de constructor, el reclamante debe registrar un aviso de litigio pendiente (lis pendens) dentro de:
La Sección 8461 exige que el demandante registre un aviso de litigio pendiente a más tardar 20 días después de iniciar la acción de ejecución.
Fuente: CA Civil Code §8461
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Según el encabezado "Exceptions" del formulario de renuncia condicional por pago parcial del Civil Code 8132, el formulario no afecta los derechos del reclamante a:
Formulario del Civil Code 8132, Exceptions: el documento no afecta las retenciones, los trabajos adicionales que el reclamante no ha cobrado, ni pagos parciales anteriores cubiertos por una renuncia condicional pero aún no pagados.
Fuente: Civil Code §8132
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Cuando un dueño retiene indebidamente un pago por avance (progress payment) de obra privada al contratista directo, la penalización establecida por ley (en lugar del interés ordinario) es:
Civil Code 8800(c): el dueño que infringe la sección debe al contratista directo una penalidad del 2 por ciento mensual sobre el monto retenido indebidamente, en lugar de intereses, y la parte que gana una acción de cobro tiene derecho a costas y honorarios razonables de abogado.
Fuente: Civil Code §8800
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Un reclamante que entrega un aviso de suspensión de pago al prestamista de construcción (en lugar del propietario) adjunta una fianza de garantía (surety bond) principalmente porque:
El Civil Code 8536(b)(1) permite que el prestamista decida no retener fondos cuando el aviso no tiene fianza, y el 8532 fija la fianza en el 125 por ciento del reclamo. La fianza es lo que le quita al prestamista la opción de no retener.
Fuente: Civil Code §8532 / §8536
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Después de registrar un mechanics lien, el reclamante debe presentar una demanda para EJECUTARLO (foreclose) dentro de:
La acción de ejecución debe presentarse dentro de los 90 días posteriores al registro del reclamo de gravamen.
Fuente: CA Civil Code §8460
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Cuando existe una disputa de buena fe (good-faith dispute) sobre el pago, el pagador puede retener hasta:
BPC 7108.5(a): si hay una disputa de buena fe sobre el monto de un pago parcial, el contratista puede retener no más del 150 por ciento del monto en disputa.
Fuente: B&P §7108.5 / Public Contract Code §7107
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Cuál elemento debe contener un aviso preliminar (preliminary notice)?
El Civil Code 8202(a)(2) exige que el aviso incluya un estimado del precio total del trabajo suministrado y por suministrar (además de la descripción general del trabajo).
Fuente: Civil Code 8202(a)(2)
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En obras públicas, el contratista principal (prime contractor) debe pagar a un subcontratista dentro de ___ de recibir el pago:
BPC 7108.5(a): el contratista principal o subcontratista debe pagar a cualquier subcontratista a más tardar siete días después de recibir cada pago parcial, salvo acuerdo por escrito.
Fuente: B&P §7108.5
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En obras públicas, la retención (retention) generalmente debe liberarse dentro de ___ después de la terminación:
La entidad pública generalmente debe liberar la retención dentro de 60 días después de la terminación.
Fuente: Public Contract Code §7107(c)
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Un 'gravamen de constructor' (mechanics lien) es:
Un mechanics lien es un reclamo legal contra el bien inmueble mejorado para asegurar el pago de la mano de obra o los materiales.
Fuente: CA mechanics lien law (Civil Code §8000+)
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Antes de que un profesional de diseño (design professional) pueda registrar un gravamen de profesional de diseño (design professional's lien) sobre el sitio, qué debe haberse obtenido en relación con los servicios de diseño?
El Civil Code §8302 prohíbe registrar un gravamen de profesional de diseño salvo que se haya obtenido un permiso de construcción u otra aprobación gubernamental en apoyo de la obra de mejora; el gravamen se constituye aunque la construcción no haya comenzado.
Fuente: Civil Code §8302
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Por todo el trabajo que un proveedor suministra a una sola obra de mejora bajo un mismo contrato, cuántos avisos preliminares (preliminary notices) debe dar a cada destinatario requerido?
El Civil Code 8206(a) dispone que un reclamante solo necesita dar un aviso preliminar a cada persona requerida, que cubre todo el trabajo suministrado a la obra de mejora.
Fuente: Civil Code 8206(a)
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Está solicitando un pago parcial que todavía no recibe. El formulario legal de renuncia que debe firmar es la:
Civil Code 8132: cuando al reclamante se le pide firmar una renuncia para obtener un pago parcial que aún no recibe, el formulario es la renuncia y liberación condicional por pago parcial, que surte efecto al recibir el pago.
Fuente: Civil Code §8132
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Usted debe firmar una renuncia INCONDICIONAL:
Civil Code 8134, aviso obligatorio del formulario incondicional: es exigible en su contra si lo firma, aunque no le hayan pagado. Si no le han pagado, use un formulario de renuncia y liberación condicional.
Fuente: Civil Code §8134 / §8138
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Un mechanics lien registrado debe indicar:
Un reclamo de gravamen registrado debe indicar el monto adeudado después de deducir todos los créditos y compensaciones justas.
Fuente: Civil Code §8416
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El aviso preliminar debe entregarse a:
El Civil Code § 8200(a) exige que el preliminary notice (aviso preliminar) se entregue a tres partes: el propietario o supuesto propietario, el direct contractor (contratista principal) y el construction lender (prestamista de la construcción), si lo hay. Si se te escapa uno de los destinatarios obligatorios, el reclamo de lien se cae por un tecnicismo antes de que alguien llegue al fondo del asunto de quién le debe qué. Vale la pena conocer una excepción: bajo el § 8200(e), el reclamante que tiene contrato directo con el propietario —el contratista principal— solo tiene que notificar al construction lender, porque el propietario ya sabe perfectamente quién está en la obra.
Fuente: CA Civil Code §8200
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Según el Civil Code 8132, una renuncia y liberación exigida por un pago parcial no recibido que se aparta del formulario legal es:
Civil Code 8132: si al reclamante se le exige firmar una renuncia para obtener un pago parcial y en realidad no se le paga, la renuncia es nula, sin efecto e inexigible (null, void, and unenforceable) salvo que siga sustancialmente el formulario condicional legal.
Fuente: Civil Code §8130 et seq.
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Si el propietario registra un aviso de finalización (Notice of Completion), un contratista DIRECTO (principal) debe registrar dentro de:
Civil Code 8412: el contratista directo debe registrar su reclamo de gravamen antes de lo que ocurra primero: noventa días después de terminada la obra, o sesenta días después de que el dueño registre un aviso de terminación o suspensión.
Fuente: CA Civil Code §8412
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Una renuncia y liberación (waiver and release) 'condicional' (conditional) surte efecto:
Civil Code 8132, aviso obligatorio del formulario condicional: este documento renuncia a los derechos de gravamen, aviso de retención de pago y fianza de pago del reclamante con efecto al recibir el pago.
Fuente: Civil Code §8132 / §8136
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A un subcontratista se le entrega el cheque del pago final en el cierre, pero aún no se ha compensado en el banco. Antes de liberar sus derechos, el subcontratista debe firmar una:
Debido a que este es el último pago y el cheque no se ha compensado, el formulario legal correcto es la renuncia y liberación condicional sobre el pago final del §8136, que surte efecto solo al recibir realmente el pago.
Fuente: Civil Code §8136
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Un aviso de suspensión de pago (stop payment notice) es una reclamación contra:
El Civil Code 8500 regula los derechos sobre cualquier fondo para el pago de costos de construcción, y según el 8522 el dueño que recibe un aviso de retención de pago retiene del contratista directo lo suficiente para pagar el reclamo. El gravamen de mecánico, en cambio, se adhiere al inmueble.
Fuente: Civil Code §8500 et seq.
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Un proveedor de materiales que le vende a un subcontratista (no directamente al propietario):
El Civil Code 8400 da derecho de gravamen al proveedor de materiales, y el Civil Code 8200 exige que el reclamante entregue un aviso preliminar al dueño, al contratista directo y al prestamista de la construcción, si lo hay, antes de registrar el gravamen.
Fuente: Civil Code §8200 / §8400
48 / 60
Para un reclamante obligado a darlo, el cumplimiento del requisito del aviso preliminar (preliminary notice) es:
El Civil Code 8200(c) establece que el cumplimiento de la sección es un requisito previo necesario para la validez de un reclamo de gravamen o de un aviso de suspensión de pago.
Fuente: Civil Code 8200(c)
49 / 60
Para entregar un aviso de suspensión de pago, un reclamante que estaba obligado a darlo generalmente debe haber entregado primero:
Un reclamante obligado a dar el aviso preliminar debe hacerlo antes de un aviso de suspensión de pago válido (igual que para los derechos de gravamen).
Fuente: Civil Code §8200 / §8508
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En una demanda para cobrar un pago de obra privada que fue retenido indebidamente, qué puede recuperar la parte vencedora además del monto adeudado?
Civil Code 8800(c): en una acción para cobrar el monto retenido indebidamente, la parte que gana tiene derecho a costas y honorarios razonables de abogado, además de la penalidad del 2 por ciento mensual sobre el monto retenido.
Fuente: Civil Code §8800
51 / 60
En un proyecto privado, una vez que un contratista directo recibe un pago por avance (progress payment), dentro de cuántos días debe pagar al subcontratista la porción que le corresponde por el trabajo completado de ese subcontratista?
BPC 7108.5(a): el contratista principal o subcontratista debe pagar a cualquier subcontratista a más tardar siete días después de recibir cada pago parcial, salvo acuerdo por escrito.
Fuente: Business & Professions Code §7108.5
52 / 60
Un error honesto e inocente en el monto o los detalles indicados en una reclamación de gravamen registrada:
La Sección 8422(a) dispone que la información errónea en una reclamación de gravamen no la invalida a menos que el tribunal determine que la reclamación se hizo con intención de defraudar (o que se indujo a error a un comprador inocente de buena fe).
Fuente: CA Civil Code §8422
53 / 60
Para conservar los derechos de gravamen, un subcontratista o proveedor debe entregar un 'aviso preliminar' (preliminary notice) dentro de ___ desde que suministra por primera vez mano de obra o materiales:
El Civil Code § 8204(a) pone el reloj: un preliminary notice (aviso preliminar) tiene que darse a más tardar 20 días después de que el reclamante suministra por primera vez mano de obra, materiales, servicios o equipo a la obra. Dejar pasar esa ventana no destruye tus derechos de gravamen —todavía puedes notificar tarde— pero entonces el § 8204(a) te limita al trabajo realizado en los 20 días anteriores a la notificación, más todo lo que suministres después de eso. Cualquier cosa anterior queda sin garantía, y en una obra larga eso puede ser la mayor parte de tu dinero. Fíjate en la división: el § 8200 te dice quién debe recibir el aviso; el § 8204 es la fecha límite.
Fuente: CA Civil Code §8200
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Un arquitecto o ingeniero no pagado que prestó servicios de diseño con un contrato escrito con el dueño del terreno puede registrar un reclamo de gravamen como:
Civil Code 8300 y 8302: el profesional de diseño presta servicios de diseño, ingeniería o planificación con un contrato escrito con el dueño del terreno, y desde que registra su reclamo tiene un gravamen sobre el sitio aunque la obra planeada no haya empezado.
Fuente: Civil Code §8300–§8302
55 / 60
En una obra privada, el aviso preliminar (preliminary notice) de un subcontratista debe entregarse a cuáles partes?
El Civil Code 8200(a) exige que el reclamante entregue el aviso al dueño o presunto dueño, al contratista directo y al prestamista de construcción o presunto prestamista de construcción, si lo hay.
Fuente: Civil Code 8200(a)
56 / 60
Si el propietario registra un aviso de finalización (Notice of Completion), un SUBCONTRATISTA debe registrar su gravamen dentro de:
Civil Code 8414: un reclamante que no es el contratista directo debe registrar su reclamo de gravamen antes de lo que ocurra primero: noventa días después de terminada la obra, o treinta días después de que el dueño registre un aviso de terminación o suspensión.
Fuente: CA Civil Code §8414
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Los cuatro formularios estatutarios de renuncia son condicional e incondicional, cada uno para:
Los cuatro formularios son renuncias condicional/incondicional para pagos parciales y para pagos finales.
Fuente: Civil Code §8132–§8138
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Según el Civil Code 8200(e), ¿qué parte en una obra privada está exenta de dar un aviso preliminar?
Civil Code 8200(e)(1): el trabajador (laborer) no está obligado a dar aviso preliminar. Los proveedores, subcontratistas de nivel inferior y arrendadores de equipo no están exentos.
Fuente: Civil Code 8200(e)(1)
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Un mechanics lien recae sobre:
Civil Code 8440: el gravamen se adhiere a la obra de mejora y al inmueble donde está, incluido el espacio necesario para su uso y ocupación convenientes. Por eso el gravamen afecta el título.
Fuente: Civil Code §8400
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En una obra de mejora privada, un dueño que ha retenido la retención (retention) debe liberarla al contratista directo dentro de cuánto tiempo después de completada la obra?
El Civil Code §8812(a) exige que el dueño pague la retención retenida al contratista directo dentro de los 45 días después de completada la obra de mejora.