Plantilla: carta de requerimiento de pago (a un contratista general y a un propietario)
En un párrafo
Dos cartas de requerimiento de una página que dicen exactamente qué se debe, por qué, para cuándo y qué dispone el estatuto si no se paga, sin nada más. La Carta A es de un subcontratista a un contratista general por un pago progresivo o una retención atrasados y cita la sección 7108.5 del B&P y las secciones 8814 y 8818 del Código Civil. La Carta B es de un contratista a un propietario por un pago progresivo cumplido bajo un contrato de mejoras al hogar y cita el propio calendario del contrato y la sección 8800 del Código Civil. Cada una se entrega de la manera que el estatuto reconoce y se fecha contra los plazos del gravamen y del aviso de suspensión de pago, para que la carta sea un paso y no un sustituto. Junto a cada una va la carta de un caso de la Fase 3, llenada.
La regla
Un contratista principal debe a un subcontratista cada pago progresivo dentro de los siete días de recibirlo salvo acuerdo escrito distinto, puede retener solo hasta el 150% de una disputa de buena fe, y debe una multa del 2% mensual más los honorarios de abogado de la parte que prevalezca por una violación, que además es causa de disciplina (B&P 7108.5); la retención debe pasarse hacia abajo dentro de 10 días con la misma multa (Código Civil 8814, 8818). Un propietario debe a un contratista directo un pago progresivo no disputado dentro de los 30 días siguientes a un aviso que exija el pago (Código Civil 8800). Una carta de requerimiento no preserva nada por sí misma: el gravamen debe registrarse dentro de la ventana de la 8412 o la 8414 y el aviso de suspensión de pago darse dentro de esa ventana (8508), y la acción para ejecutar el gravamen presentarse dentro de los 90 días del registro (8460).
Por qué importa
La mayoría de los pagos atrasados se pagan después de una carta clara que nombra el monto, el estatuto y la fecha, porque quien tiene el dinero se entera de que la multa es del 2% mensual más los honorarios de abogado de la otra parte. La carta funciona cuando es corta, exacta y serena, y cuando sale con tiempo suficiente para que los plazos del gravamen y del aviso de suspensión de pago detrás de ella sigan abiertos. Las amenazas que el estatuto no respalda son la forma más rápida de perder la ventaja que el estatuto te da.